부동산 PF ABS의 발행 및 상환 구조

부동산 PF ABS(이하 ‘PF ABS’)란 아파트, 상가 등의 개발사업을 추진하는 과정에서 금융기관이 시행 사(건설기획사)에게 실행한 대출채권을 기초로 자산유동화법에 의해 설립된 특수목적법인(이하 ‘SPC’; Special Purpose Company)이 발행한 자산유동화증권(ABS)이다.

 

일반적인 ABS와 마찬가지로 자산보유자가 소유한 대출채권은 SPC에 양도되는데, PF ABS의 경우 기초 자산인 대출채권에 대하여 개발사업에 참여한 시공사(건설회사)가 신용보강을 한다는 특징이 있다.

 

이는 PF ABS의 원리금 상환이 개발사업으로부터 나오는 수익에 기초하므로 부동산 개발사업의 분양성과가 부진할 경우 PF ABS의 현금흐름이 악화되어 동 ABS를 매입한 투자자들의 손실로 이어질 수 있어서 동 신 용보강 없이는 ABS 발행이 어렵기 때문이다.

 

부동산 PF ABS의 발행 및 상환 구조

 

한편 최근에는 실무적 편의성, 낮은 조달비용 등으로 상법상 SPC를 통한 부동산 PF 자산담보부 기업어음(이하 ‘PF ABCP’; PF Asset-Backed Commercial Paper)의 발행이 늘고 있다.

 

PF ABCP의 발행구조는 PF ABS와 유사하지만, 금융기관(증권회사 등)이 단기 CP형태로의 발행에 따른 차환발행 리스크를 완화하기 위해 채무보증 제공 등을 통해 PF ABCP의 신용을 보강한다는 점에서 차이가 있다.

 

(자료 : 한국은행)